Вы арендуете здание, помещение, иную коммерческую недвижимость и были вынуждены приостановить свою деятельность в условиях эпидемии коронавируса в России? А знаете ли вы о возможностях получения отсрочки арендных платежей, либо их уменьшения? В данной статье мы обозреваем меры, принимаемые правительством РФ и направленные на помощь арендаторам, оказавшимся в сложной экономической ситуации.
В условиях введения режима повышенной готовности на территории Санкт-Петербурга вынуждены были приостановить свою деятельность сотни предприятий малого и среднего бизнеса, включая кафе, рестораны, фитнес-центры и прочее.
В подобных условиях ключевым стал вопрос минимизации убытков, которые понесет предприятие в связи с вынужденным простоем.
01 апреля 2020 года был принят Федеральный закон №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Статья 19 указанного закона посвящена непосредственно арендным отношениям, вопросу размера арендных платежей и порядка их уплаты в 2020 году, а также действию субъектов арендных отношений в условиях действия режима повышенной готовности.
Давайте попробуем вместе разобраться что именно установил указанный закон, и как после его принятия могут измениться отношения между арендатором и арендодателем.
Пунктом 1 ст. 19 установлено что «в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации».
В развитие данного ФЗ правительством РФ 03.04.2020 года принимается Постановление от 3 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Законодательно были установлены следующие требования к отсрочке:
1) Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
2) Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:
а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;
в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
Стоит обратить внимание на то что у Арендодателя отныне есть обязанность предоставить отсрочку по оплате арендных платежей с 13.03.2020 г. (дата введения режима повышенной готовности в Санкт-Петербурге), арендодатель не вправе начислять неустойки и штрафные санкции за просрочку уплаты, арендодатель после снятия режима повышенной готовности должен будет предоставить отсрочку по уплате 50 процентов арендных платежей.
В условиях режима повышенной готовности судебная практика по подобной категории дел не сформировалась, но едва ли арендодателям стоит рассчитывать на судебную защиту в случае неисполнения требований указанного пункта закона.
Главной задачей арендаторов на данный момент является составление мотивированного обращения к арендодателю с изложением позиции в соответствии с №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Переходим к пункту 2 постановления которым установлено что «Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года».
Данный пункт не обязывает стороны к каким – либо активным действиям, а лишь предлагает сторонам пересмотреть размеры арендных платежей за 2020 год в целом (более по нашему мнению имеется ввиду период после прекращения режима повышенной готовности). Положение данного пункта закона нашло свое развитие в Постановлении от 3 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» которым было рекомендовано юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией.
Третий пункт закона вызывает наибольший интерес с правовой точки зрения. Третьим пунктом установлено что «Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации».
Между тем законодатель не устанавливает насколько может быть уменьшен размер арендных платежей, считаем, что данный вопрос был оставлен законодателем на решение сторон, либо на усмотрение суда, как только подобная категория дел начнет рассматриваться в Арбитражных судах РФ.
В любом случае данный пункт можно рассматривать как обязание арендодателя идти навстречу арендатору и уменьшать размер арендных платежей за период вынужденного простоя (либо частичного простоя и работы предприятия не в полную мощность), а не только предоставлять отсрочку, ведь при наличии права требования уменьшения арендных платежей можно предположить, что суды при рассмотрении подобной категории дел займут позицию арендаторов.